Аренда жилья в Дубае - правила и особенности, повышение стоимости аренды, Rental Index

Долгосрочная и краткосрочная аренда в Дубае

Приехав в Дубай жить или работать, вы неизбежно столкнётесь с вопросом аренды. Проживать какое-то долгое время в отеле будет затруднительно и некомфортно, поэтому вы в любом случае будете искать аренду квартиры или дома. Этот процесс связан с определёнными трудностями, особенно если ваш бюджет не безграничен. В первую очередь вы узнаете, что долгосрочная аренда (контракт заключается на год с приоритетом продления) доступна только обладателям резидентской визы, Emirates ID и счёта в эмиратском банке. Всем остальным, пребывающим в Дубае временно на туристических визах, доступна только помесячная аренда со своими особенностями и ценами. Пожалуй, с неё и начнём:

Краткосрочная аренда в Дубае (Short term rent)

Коротким сроком в Дубае может считаться как несколько дней, так и несколько месяцев. Предложение подобной аренды можно найти на основных площадках по недвижимости (Dubizzle / Bayut / Propertyfinder), в многочисленных чатах телеграм, на AirBNB и нескольких подобных площадках. Стоимость краткосрочной аренды обычно значительно выше долгосрочной. Бывает даже в 2-3 раза. Это связано с рядом объективных причин:

• при краткосрочной аренде жильё быстрее изнашивается, ему чаще требуется ремонт и замена мебели
• при краткосрочной аренде в принципе нужна мебель, посуда, постельное бельё и прочее, что создаёт дополнительные затраты, так как в долгосрочных контрактах обычно фигурируют квартиры без всего этого
• в стоимость краткосрочной аренды обычно входят все затраты - электричество, вода, газ и интернет, которые в Дубае довольно внушительные
• владелец недвижимости страхует риски низкого сезона и межсезонья (хотя в последнее время заполняемость арендной недвижимости столь высокая, что эти риски минимальны)

Краткосрочная аренда в Дубае регулируется обычным письменным договором и передачей денег наличными или переводом в удобном обеим сторонам формате (если арендодатель и арендатор из России, то это может быть перевод с российской на российскую карту по СБП)

При аренде через агентство типа Holiday Homes все вопросы по приёму-передаче, переводу денег и иногда обслуживанием квартиры в течение аренды берёт на себя компания-посредник. Обычно комиссия такой компании составляет 15%-20% и уже входит в озвученную стоимость аренды. Договорные отношения и расчёты арендатор ведёт с компанией, даже не зная, кто является владельцем снятого им объекта. Перевод денег и отчётность перед владельцем лежит полностью на плечах посредника.  

В ряде случаев владелец оформляет лицензию Holiday Homes на себя самостоятельно и тем самым экономит на комиссии агентства. Стоимость такой лицензии 1500 дирхам в год, она полностью окупается всего за несколько месяцев аренды одного объекта, и тем более выгодна, если у владельца недвижимости 2 и более объектов в управлении.

Получить лицензию Holiday Homes в Дубае очень просто:

1. Зайдите на сайт регистрации Holiday Homes и зарегистрируйтесь
2. Добавьте свою квартиру или дом, который планируете сдавать. Нужно будет указать основную информацию об объекте (см. скрин)
3. Загрузите документы: 
   • копия документа о праве собственности или договора купли-продажи
   • свидетельство о завершении платежа
   • копия паспорта или Emirates ID собственника
   • текущий счет Управления электроснабжения и водоснабжения Дубая (DEWA)
4. Отправьте заявку. Срок проверки - 1 рабочий день, вы получите ответ на указанную почту
5. Оплатите сборы на сайте, зачисление произойдёт автоматически

Если квартира не принадлежит вам на правах собственности, а вы являетесь её долгосрочным арендатором, то вы также можете оформить Holiday Home Permit, чтобы сдавать ее на короткий срок.

Вам понадобится разрешение от собственника и вы можете зарегистрировать только один такой объект. Дополнительно к вышеописанным документам придётся загрузить ваш договор аренды и документ Ejari, полученный при электронной регистрации вашей аренды.

Долгосрочная аренда в Дубае - порядок и платежи

Порядок сдачи жилья в долгосрочную аренду регулируется законом Дубайского муниципалитета №26 от 2007 года а также декретами №26 и №43 от 2013 года.

Декрет №26 открыл Центр урегулирования споров об аренде Rent Disputes Settlement Centre (RDSC).

Декрет №43 установил порядок повышения арендной платы со стороны владельцев жилья.

Стоимость аренды указывается в дирхамах за год, оплата производится чеками, которых может быть от одного до шести за год (теоретически и до двенадцати, то есть помесячная оплата, но на практике максимально встречается шесть). Чеки выписываются сразу при заключении договора аренды и передаются арендодателю. На чеках указаны даты оплат, в которые арендодатель будет обналичивать данные чеки.

Пример: Если вы заключили договор на аренду квартиры стоимостью 100 000 дирхам 1 января, то вам нужно выписать 4 чека с датами 1 января, 1 апреля, 1 июля и 1 октября. Второй, третий и четвёртый чек будут на сумму 25000 дирхам каждый. В первый чек войдёт налог 5% стоимости аренды и депозит в размере, установленном договором (обычно от 5% до 10%). Таким образом первый платёж составит не 25000, а 35000 дирхам или более.

Также при аренде квартиры арендатору необходимо выполнить подключение к сетям DEWA и интернету, самостоятельно обратившись в соответствующую службу и к провайдеру. При подключении к DEWA требуется вносить депозит в размере 2000 дирхам, при подключении интернета депозит тоже имеется, но он минимален - около 150 дирхам.

Из прочих затрат, что несёт арендатор, - покупка мебели, иногда кухонной техники, переезд и обустройство быта.

Правила изменения арендной платы в Дубае

Если владелец недвижимости решит поднять арендную плату, он обязан уведомить об этом арендатора минимум за 90 дней до истечения срока действующего контракта. Сообщение должно быть передано через нотариуса или заказным письмом. Если съемщик жилья не согласен с повышением, он должен заявить об этом второй стороне не позднее чем за 60 суток до даты продления договора.

В случаях, когда собственник недвижимости уведомил арендатора о повышении стоимости менее чем за 90 дней до истечения срока действующего договора, съемщик жилья вправе отказаться оплачивать аренду по новым тарифам.

Максимальный размер увеличения арендных платежей в Дубае (Rental Index):

• если арендная плата на 10% ниже, чем средняя цена аренды аналогичной недвижимости на рынке, то повышать ставку запрещено;
• если арендная плата на 11–20% ниже среднерыночной стоимости аренды аналогичных объектов, то ставка может быть повышена максимум на 5%;
• если арендная плата на 21–30% меньше, чем средняя стоимость аренды аналогичных единиц, то ставку можно увеличить на 10%;
• если арендная плата на 31–40% ниже, чем средняя цена аренды аналогичной недвижимости, то ставка может быть повышена на 15%;
• если текущая стоимость аренды более чем на 40% ниже среднерыночной по аналогичным объектам, то арендный платеж повышается на 20%.

Чтобы собственники и арендаторы легко могли рассчитать среднерыночную стоимость аренды жилья в конкретном районе Дубая и вычислить допустимый лимит увеличения цены, Земельный департамент Дубая создал специальный сервис – Калькулятор повышения арендной платы. Он доступен как на сайте DLD, так и в бесплатном приложении Dubai REST. Расчеты можно получить сразу же после ввода данных. Для этого достаточно указать район, тип недвижимости, ее площадь, количество спален и текущую стоимость аренды за год.