Быстрый анализ рынка недвижимости в Дубае в ноябре 2024

Анализ рынка недвижимости Дубая

Ноябрь 2024, запрос:

Недвижимость в Дубае для сдачи в аренду с высокой доходностью, одна квартира с бюджетом около 1млн. дирхам или две студии общим бюджетом до 1,5млн. дирхам. Под оформление инвесторской визы. Причём в этом году появилась золотая виза на 5 лет при приобретении недвижимости от 1млн. дирхам, так что в идеале под эту новую золотую визу. 

Решение: 

Анализирую рынок на вопрос доступных объектов в указанном бюджете с учётом их рентного дохода. Делаю сводный список из пары десятков объектов и общей оценки нескольких районов. Иду с клиентом на переговоры с этими данными с целью сузить перечень и выбрать 5-7 подходящих вариантов для просмотра

Варианты объектов в Дубае с высоким ROI

Наиболее интересный район для инвестирования с высоким ROI - Downtown и Business Bay. Downtown - район плотно застроенный, зданиям от года до 10 лет, близко от главной достопримечательности Дубая - башни Бурдж Халифа. Бизнес Бэй - деловой район с несколькими десятками офисных небоскрёбов и таким же количеством жилых зданий, где снимают квартиры работники окружающих офисов. Потребность понятна, цены рыночные.

Upper Crest - здание от застройщика Damac, максимально близко от Дубай Молла и Бурдж Халифы. При этом в наличии студии по цене около 1млн. дирхам. Стоимость их аренды достигает 75тыс. дирхам в год. ROI составляет 7,5%

(здесь и далее ROI рассчитывается "грязный", то есть без учёта налога и комиссии при приобретении, без учёта затрат на service charge при владении и без учёта комиссии управляющей компании при сдаче в аренду. Некоторые варианты идут на продажу с мебелью, поэтому затраты на покупку мебели также не учитываются)

MAG318 - здание на границе Даунтауна и Бизнес Бэй. Стоимость студии 1,1 млн., аренда подобной студии - 80тыс. дирхам. Доходность 7,3%

Burj al Nujoom - там же, чуть ближе к центру. Стоимость студии 950тыс. дирхам, аренда от 65 до 75тыс. дирхам. ROI в пределах 8%

The Sterling - стоимость студии также в районе 950 тыс., а вот аренда - 90тыс. Получаем самый высокий ROI в даунтауне - 9,5

и т.д., смотрим приложенный скрин

Анализ районов Дубая, ноябрь 2024

Самые перспективные районы для рентного дохода - это JVC, ОМЕб Arjan и Sports City.

Да. объекты здесь местами уже старенькие и с нюансами, но зато можно купить квартиру очень дёшево и сдавать в аренду по среднерыночной цене. Рынок сам вытаскивает вас на 10% годовых и выше.

Район JVC - плотная застройка, слабая инфраструктура. Много новых проектов, но при этом огромный рынок вторички. Стоимость студии от 480 до 590 тыс. дирхам, сдавать её можно за 45-60тыс. в зависимости от состояния и мебели. Доходность 9%-10% годовых. Однокомнатная стоит не сильно дороже, 650-750тыс. дирхам, при этом сдавать её уже можно за 65-80тыс., что даёт доходность 10%-11%

Arjan - "новый JVC". Тоже активная стройка на каждом углу и чуть менее широкое, но всё же объёмное предложение по вторичке. Стоимость студии от 500 до 600 тыс. дирхам, сдавать её можно за 44-54тыс., что даёт 9% годовых. Однокомнатная стоит 700-800тыс., а на сдаче приносит 65-80тыс. дирхам, то есть доходность 9%-10%

Sports City - соседний район с рядом спортивных объектов в нём. Студия стоит 430-550тыс. дирхам, тогда как аренда средняя по рынку 40-53тыс. Получаем от 9% годовых. Однокомнатную можно купить за 600-700тыс. и сдавать за 60-70тыс., получаем ровно 10% годовых.

Стоки партнёров

В стоках партнёров также встречаются объекты в Al Furjan, Azizi Riviera и Damac Hills. Но здесь чуть более высокая стоимость на покупке и средний рынок на аренде, доходность колеблется от 7% до 8%, проигрывая в конкурентной борьбе тому же JVC. На том же уровне находится район JLT, где можно найти студию за 900k и сдавать её за 70тыс., получая 8% годовых.
Да, в Business Bay доходность тоже не очень высокая, но зато там хороший потенциал роста стоимости объекта, тогда как надеяться, что вырастет цена в Азизи Ривьере уже не приходится...

Контакты специалиста по недвижимости

Мигель Стевский (Miguel Stevsky) - эксперт по жилой и коммерческой недвижимости в Дубае

тел. +971508234365  |  Whatsapp  |  Вконтакте  |  Телеграм